大家好我是特产笔记的小编，很高兴带大家了解各地的特产、旅游景点、人文和风土人情，各地数不胜数的美食以及不同的饮食文化也给我们带来很多有意思的体验，祖国大好河山值得我们去了解和感受，下面是今天带来的文章：

　　律师解答：房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转给受赠着的行为，所与房屋必须产权无纠纷，赠与的协议必须是赠与人和受赠人双方自愿。由于房屋是不动产，价值较大，法律要求赠与房屋必须签订书而合同(契约).并到房地产管理机关办理登记过户手续。而“假赠与真买卖”是指买房人因避税费或规避限购政策或其他原因，将自己需买受的房屋，让售房人以赠与的形式将房屋过户给自己以完成实际的房屋买卖交易。

　　律师解答：从《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征收管理法》)的规定来看，为了偷逃国家税收而给真实的房屋买卖交易冠以“赠与”的名义，违反了国家税收政策，交易属于违法行为，必须承担相应的法律责任。根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

　　从《合同法》的规定来看，“假赠与真买卖”是恶意串通，损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的以及违反法律、行政法规的强制性规定的行为。根据《合同法》的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同、以合法形式掩盖非法目的订立的合同以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同均属于无效合同。

　　律师解答：就卖方而言：《合同法》规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人”。由于赠与合同为无偿合同，房产交易过程中，卖方将面临得不到房款的巨大风险。按照赠与合同特有性质，受赠人无须向赠与人支付任何房款，即使事先私下有付款的约定，但如果买方不给卖方支付房款，卖方仍然存在无法通过法律手段要回房款的风险。

　　第一，按照赠与合同无偿的特性，赠与方(卖方)无需对房屋的质量或瑕疵承担责任，买方无疑需要承担对房屋使用过程中存在的质量或瑕疵无法追偿风险；

　　第二，赠与虽是一个诺成合同，即一达成赠与协议即发生法律效力，但赠与的另一特性是随意撤销权，即赠与人可随时随意撤销赠与(法律规定的除外)，赠与方(卖方)可随意反悔，随时撤销赠与合同。因此，买方面临着卖方随时可能反悔违约的风险；

　　第三，如果交易的房屋最终买方还是要再出售，将交纳更多税费。国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税，买方存在付出远远超过正常交易的税费；

　　律师解答：所谓“阴阳合同*、是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不完全(尤其是合同价款)相同的合同，一份是房屋买卖双方之间真实的交易合同即“阴合同”，

　　一份提供给银行或房管部门的虚假合同即“阳合同”。“阳合同”般都不是双方真实意思表示，而以逃避国家税收或套取银行更高贷款等为目的；“阴合同”则是双方真实意思表示。“阴阳合同”不仅是一种违规行为，甚至是一种严重违法行为，在给当事人带来不当“利益”的同时，也存在巨大的风险。

　　律师解答：自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，无法在房地产中心进行交易过户而借用他人名义买房；也有部分借名人因为其他原因不愿意以自己的名义而借用他人名义买房。上述情况就是典型的“借名买房”，即以父母、子女或者其他人的名义购房并将房屋登记在被借名人名下，而购房款项却由借名人自己支付的购房方式。

　　律师解答：对于借名买房”是否为法律允许，各地法院出台了相应的规定或意见，如2010年12月，北京市高级法院印发《关于审理房屋买责合同纠纷案件适用法律若十问题的指导意见》第15条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可

　　予支持。但是，该房屋因登记人的债权人査封或其他原因依法不能办理转移，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

　　(2)如果借名购的是经济适用住房等政策性保障住房，借名人要求更名的，法院一般不予支持。

　　(3)借名买房存在被借名人出售、出租、抵押的风险以及因被借名人个人债务被查封、被拍卖的风险。

　　律师建议：“借名买房”存在法律风险，尽量不要“借名买房”，中介公司更不要建议及配合客户“借名买房”，如果客户自己要“借名买房”也需要做好，以下工作：

　　(1)一定要与被借名人签订“借名买房”协议，并对双方的权利义务约定清楚。

　　(4)如果借名买的房来在办理货款的，也可以由借名人与被借名人办理抵押登记，将诚借名的房屋抵押给借名人。

　　(2)因房屋未过户，若因卖方债务纠纷或其他纠纷导致交易房屋被查封，存在卖方对买方违约的风险。

　　(3)因房屋未过户，若因该房屋被再次出售后出现纠纷或重大民、刑事案件，存在被追究法律责任或影响征信的风险。

　　(1)因房屋未过户，存在卖方私自撤销“全权委托”，不配合办理过户的风险。

　　(2)因房屋未过户，存在房价上涨后卖方以合同就交易主体约定不明要求解除合同的风险。

　　(3)因房屋未过户，若因卖方债务纠纷或其他纠纷导致交易房屋被查封，存在无法过户的风险。

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