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　　肖氏兄弟二人因一套房子闹上法庭。一方诉称，为降低首付而借名买房，另一方则否认有“借名”之约。这类“借名买房”引发纠纷现象并不鲜见。

　　10月15日，北京市第二中级法院召开新闻通报会，介绍该院对借名买房引发的民事纠纷案件审理情况。据悉，此类纠纷中八成以上系借名双方翻脸引发，且彼此多为亲友。

　　调研法官指出，近年来，当事人出于规避房屋限购、信贷政策，“顶名”购买经济适用房等政策性保障住房，借用购房指标购买房改房、拆迁安置房等特殊房屋，或者隐蔽财产、逃避债务等目的，借用他人名义出资购买房屋，约定房屋权益实际由借名人享有的情况屡见不鲜。

　　2016年至2020年8月，北京二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件。其中，所有权确认、物权保护等物权纠纷82件，房屋买卖合同纠纷65件，其他合同纠纷39件，涉继承、离婚、遗赠、赠与等家事纠纷21件，执行异议之诉、债权人撤销权之诉等涉债权人案件11件。 案件类型涵盖婚姻家庭继承、物权、合同、侵权等纠纷项下30多个具体案由。诉讼主体涉及借名人、出名人、房屋出卖人、房贷金融机构以及债权人、出名人的继承人或配偶等多类当事人。

　　调研法官表示，统计发现，八成以上借名买房纠纷系由于借名人与出名人之间内部矛盾引发，并且绝大部分当事人存在亲属或朋友关系。其中，多数案件为主张借名一方起诉房屋登记权利人，以房屋系其实际出资购买为由，请求出名人协助办理产权过户登记，而被告往往对借名买房予以否认；少数案件则为出名人以房屋登记所有权人身份主动起诉，要求居住房屋的借名人腾退返还房屋等。

　　二中院法官称，调研发现，借名买房引发的纠纷案件涉及的房屋中，既有普通商品房，又有种类繁多的特殊类型房屋，包括：经济适用房、两限房等政策性保障住房，俗称房改房的已购公有住房，按经济适用房管理住房，以及拆迁安置房等。

　　根据起因不同，借名买房引发的民事纠纷案件可以分为四种类型：为规避限购、信贷等房地产调控政策，不具有购房或贷款资格的人借用有资格的人名义购房；借名购买政府向城市低收入住房困难家庭限定供应的经济适用房、两限房等政策性保障住房；顶替被拆迁人、房改对象、单位职工等购买拆迁安置房、单位房改房、团购房等特殊类型房屋；为隐匿财产或逃避债务等其他目的借名买房。

　　调研法官指出，购买政策性保障住房的借名买房行为，由于违反了保障房管理政策，使国家社会保障目的落空，损害保障房摇号轮候家庭利益，往往被法院认定无效。此外，即使部分借名买房合同被认定有效，也可能面临无法履行等障碍。

　　法官还提到，由于借名买房多发生在亲友之间，出于熟人信任或囿于传统人情观念，当事人往往不签订书面协议，并且房屋长期保持借名登记状态，甚至一方死亡后才发生争议，导致案件事实难以查清。

　　首先，对于借名人而言，出名人失信毁约，受利益驱使意图侵占房产，拒绝履行约定将房屋所有权转移登记给借名人，或者擅自将房屋出卖、抵押；出名人配偶或者法定继承人主张对房屋享有财产权益；出名人对外负债时，房屋可能被债权人申请法院强制执行。此外，还面临政策法律风险，如借名购买保障性住房不仅可能被法院认定协议无效，借名人同时还可能承担缔约过失责任。

　　其次，对于出名人而言，允许他人借名买房，自身购房及贷款资格将被占用，影响将来购房或贷款；一旦借名人逾期或无力偿还房贷，出名人将承担违约责任，个人征信也将产生不良记录；出名人因违约失信引起诉讼，或因其他原因造成借名人财产损失的，需要承担赔偿责任。

　　再次，借名买房还会引发外部风险：审判实践中还发现，部分当事人试图通过虚构借名买房，达到转移房产以逃避债务或法院强制执行，或者侵害配偶等财产共有人权益等目的，引发虚假诉讼风险。

　　因此，调研法官提示，社会大众应增强守法意识，切莫通过借名买房钻政策法律空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房；应充分认识借名买房的风险，防止为贪图炒房、享受贷款优惠等眼前利益，最终导致得不偿失。

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