大家好我是特产笔记的小编，很高兴带大家了解各地的特产、旅游景点、人文和风土人情，各地数不胜数的美食以及不同的饮食文化也给我们带来很多有意思的体验，祖国大好河山值得我们去了解和感受，下面是今天带来的文章：

　　原标题：借名买房有风险!借名人不能对抗法院对出名人的强制执行!保全与执行

　　法院强制执行登记在出名人名下房屋的，借名人以其是房屋实际所有人为由要求停止执行的，法院不予支持

　　一手房交易中，房产商在什么情况下能够排除执行？其有权排除哪些主体的执行？二手房交易中，出卖人在情况下可以排除执行？借名买房的情况下，实际出资购房人能否排除执行？对于上述司法实践中常见的问题，我们以专题形式进行了研究。

　　阅读提示：房屋买卖交易中，当事人受限购政策、贷款条件等因素的影响，有时会选择借名买房的方式以促成交易顺利进行。但由于借名买房中房屋登记在出名人名下，因此存在较大风险，风险之一即借名买房关系不能对抗法院的强制执行。本文引用的案例中，当事人借名买房后，因出名人欠债未还，被法院查封了名下的所有房产，其中包括实际归借名人所有的房产。借名人以其是房屋实际所有人为由请求法院停止执行，即便出名人在法庭上认可借名人关于房屋所有权的主张，法院最终也没有支持借名人的诉讼请求。

　　一、陈伯江因政策及军人身份限制无法办理按揭贷款手续，遂与杨帆约定以杨帆的名义办理贷款购买房屋。

　　四、在先后两次在向法院提出执行异议被裁定驳回后，陈伯江于2011年向法院提起执行异议之诉，以自己为108号房屋的所有人为由，要求法院停止对108号房屋的执行。海淀区法院一审判决驳回诉讼请求，陈伯江不服，提出上诉，北京市一中院二审判决发回重审。

　　五、海淀区法院经重新审理依然判决驳回诉讼请求，陈伯江向北京市一中院提起上诉，北京市一中院最终判决驳回上诉，维持原判。

　　借名买房关系不能对抗法院的强制执行，即当法院强制执行出名人名下的房产时，借名人以二人之间存在借名买房关系，该房屋实际为借名人所有为由，申请法院停止执行的，法院将不予支持。

　　本案中，陈伯江以杨帆名义购房，杨帆所欠债款虽与陈伯江无关，但由于房屋登记在杨帆名下，在杨帆未能如约偿还借款、债权人申请强制执行时，法院查封杨帆名下的108号房屋并决定择日拍卖于法有据，陈伯江不能以二人之间的约定对抗法院的强制执行，因此，法院最终判决驳回陈伯江的诉讼请求。

　　北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

　　1、借名买房需谨慎，尤其是要谨慎选择出名人，不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素，还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。

　　在成功借名购房后，仍应当持续关注出名人的经济状况，发现其有可能存在不能偿还借款的情况时，及时作出应对策略，将房产转移登记到其他人名下。

　　2、借名买房关系不能对抗法院的强制执行，在房产被法院强制执行时，借名人只能另案起诉出名人，要求其赔偿相应损失。（但也有地方法院认为在确有证据证明被执行人仅是名义产权人、执行异议申请人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的，法院可以裁定停止执行。）

　　（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

　　《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

　　第十九条法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

　　19、 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？

　　人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。

　　本院认为：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。本案中，人民法院依据公证债权文书依法对诉争房屋进行了查封，属于对生效法律文书中金钱债权的执行，在执行查封过程中，陈伯江以其与被执行人杨帆之间存在借名买房关系为由要求停止对诉争房屋的执行，于法无据，本院不予支持。

　　金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。在诉争房屋被查封后，陈伯江与杨帆通过另行诉讼对诉争房屋达成的确权调解书，属于执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书。陈伯江以此为据要求对诉争房屋停止执行，本院不予支持。

　　陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04224号]

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　　唐青林律师、李舒律师 北京云亭律师事务所合伙人， 领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。 曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。 专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。 在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。 团队深度耕耘的 业务领域 ： 公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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