大家好我是特产笔记的小编，很高兴带大家了解各地的特产、旅游景点、人文和风土人情，各地数不胜数的美食以及不同的饮食文化也给我们带来很多有意思的体验，祖国大好河山值得我们去了解和感受，下面是今天带来的文章：

　　自全国各地区实施购房限制政策以来，许多有多套住房需求的人失去了购房资格，即使与开发商签订了购房合同最后也可能因为取得不了新的资格导致无法过户、合同解除。

　　在这种情况下，无论是开发商还是购房者逐渐形成一种默契的市场操作，即采用借用他人名义购房的方法，以父母、子女或他人的名义购房，购房者自行支付购房价款。

　　但是，看似聪明又美好的购房方法在实践中其实存在着不同程度的风险，尤其对出借人来说往往面临着诸多后患。

　　借名买房无论是对借名者，还是对出名者来说都有许多的风险。比如倘若借名者没有按时还款，将对出名人的征信产生影响。但实际上，这种购房方法对借名者的风险其实更多，并且更大。一旦处理不好，往往后患无穷。

　　借名买房一般涉及两个合同，一个是借名者与出名者之间的委托购房协议或是房产代持协议，一个是出名者与开发商签订的购房合同。

　　相信大家都曾被“定了！借名买房合同无效！” 等诸如此类的大标题吸引眼球，很多读者可能在看了此类标题之后就得出了只要是借名买房签订的合同都无效，出名者与开发商签订的合同也因借名买房行为而无效。

　　根据民法典第一百五十三条和第一百五十四条的规定，合同的无效事由包括：第一，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第二，违背公序良俗的民事法律行为无效。第三，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　由于限购政策其实并不是法律和行政法规，因此合同不会因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。但是，依据最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决书的裁判观点，代持协议可能因后两个原因而无效：

　　可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系……，徐某欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效。

　　即最高院最新判决认为：借名者与出名者为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效。

　　实际上，除因违背公序良俗而无效外，司法实践中，如果法院对于这种违背购房政策的“代持”行为不加限制而任其泛滥，就相当于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，该行为从某种意义上构成恶意串通，损害他人合法权益导致行为无效。

　　因此，借名买房中的房产代持协议可能会被法院认定违反公序良俗或者恶意串通损害第三人利益而无效。但是，出名者与开发商之间签订的购房合同并不会存在无效的事由，因为出名者本身存在购房资格，如此一来将导致借名者无法取得房屋所有权，房产只能被登记在出名者名下，借名者只能就房产代持协议无效的后果另行向出名者主张权利。

　　在最高人民法院（2020）最高法民再328号案例中，出名者因自身与银行签订了连带责任担保，最终由于被保证人无法履行债务，出名者被被保证人的债权人起诉要求承担连带给付责任，导致案涉房屋被债权人查封、执行。

　　“在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名者可以依据实质上的代持关系要求出名者将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权。

　　在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名者尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

　　这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名者故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。

　　原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。”

　　由于我国不动产物权是以对外公示为准，鉴于不动产权簿上登记的是出名者的信息，出名者可能因自己的债务纠纷导致代持房屋被其债权人采取查封、拍卖或执行等措施。

　　亦或者出名者违反协议约定，擅自处分房产，对外抵押担保债务，借名者的权利将无法获得有效保护。

　　根据（2020）最高法民终580号民事判决书，“根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项。

　　但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔凡靓并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形......孔凡靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院强制执行。

　　经审查，根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。

　　孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

　　另，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔凡靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权”

　　根据上述最高院案例，即便不是借名买房购得的房屋，并且交付了全款，但是如果在开发商债权人查封前，没有办理过户登记手续，也无法排除对房屋的执行。

　　那么对于借名买房来说，借名者对房屋状态更加不可控，如果该房屋还未过户至出名者名下，则同样可能因开发商的原因被开发商的债权人处置，借名者同样无法依据房产代持协议主张排除执行。

　　除上述因开发商和出名者的债务问题导致房屋被债权人处置之外，如果出名者离婚，则将产生代持房屋因离婚诉讼被分割的风险，而如果出名者因意外死亡，则将产生代持房屋因法定继承被出名者法定继承人继承的风险。

　　如：除了投资性住房外，现实生活中也有一些特殊的原因，需要通过借名买房来实现购房。在万不得已借名买房时，借名人可以从以下3个方面来防范风险，减少损失：

　　借名者因不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

　　一旦因房产代持协议或委托购房协议产生纠纷，因借名者仅享有债权请求权而非物权或物权期待权，所以在签订该类合同时就应当对债权请求权进行确定，防止连借名买房行为都无法被认定。故建议：

　　第一，明确约定房屋所有权。在签订合同时可以约定借名者名义购买的房屋的所有权实际归借名者所有，出名者不享有任何权利。

　　第二，明确产权资料的保管权。该房屋的购房合同、相关付款凭证、产权证书等所有文件资料均交由借名者保管。

　　第三，利用电子支付方式，明确钱款用途。一定要采取银行转账方式支付购房款至出名者账户，并且应备注用途，如购房款、税费、还贷款项等，避免日后对于该笔数额较大的款项无法解释，从而连债权关系都无法被确认，房财两空。

　　第四，合同无效或房屋被执行处分给第三人时，出名者无条件返还购房款。许多借名者和出名者都会在房产代持协议和委托购房协议约定违约责任，但是因房产代持协议和委托购房协议可能被认定违背公序良俗和损害第三人利益而无效，而合同无效则违约责任也无法适用，因此，可以由双方另行签订协议或者由双方向对方出具承诺约定：

　　如合同无效或者房屋因其他原因被执行处分给第三人，出名者应当无条件退还借名者支付的购房款；借名者如采取贷款购房，则借名者应当按时偿还贷款，如无法按时偿还贷款，借名者应当对出名者承担赔偿责任等类似约定。

　　因借名者不享有物权和物权期待权，从而无法排除第三人对房屋的执行措施，导致借名者无法针对房屋行使任何物权权利。

　　那么即使无法保证所有权，至少要保障借名者实际使用居住的权利，从目前各地的地方裁判案例，居住权可以排除一般的第三人对房屋的执行，因此另行约定借名者对房屋的居住权可以在一定程度上防止房屋被执行的风险。

　　双方可以根据《民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”的规定，对所购房屋约定借名者的居住权。

　　同时，为防止因出名者陷入离婚诉讼导致房屋被分割，房产代持协议和委托购房协议等相关文件中都应当由出名者的夫妻双方进行签名确认，以降低风险。

　　借名者可以采取与出名者另行签订抵押协议的方式规避风险，因购房款系由借名者实际支付，双方可以约定由出名者将房屋抵押给借名者，并在出名者拿到产权证后办理抵押登记手续，这样一来，借名者也成为了对房屋享有优先权的权利人，能够相对有效的对抗其他一般债权人，从而规避风险。

　　实践中为规避风险应注意采用上述约定以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人，并优先保证借名者的居住权，由出名者将房屋抵押给借名者，以规避法律风险，减少借名者因借名买房行为可能遭受的损失。

上一篇：借名买房风险都有哪些 被借名人承担哪些法律责任

下一篇：艺术评论 北京曲剧《北京人》：一个充满哲思又能走进普通大众的京味儿好戏